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上海豪宅市场对“大房子”的界定存在一定弹性。根据行业惯例，144㎡以上住宅常被纳入豪宅范畴，但更严格的门槛为150㎡以上（入门户型）或200㎡以上（平均户型）。这一标准主要基于高端客群对空间尺度、功能分区及居住品质的需求，例如需配置独立书房、双主卧套间或家庭活动区等。
大平层作为高端住宅的典型形态，其面积标准更为明确。180㎡是单层住宅的普遍下限，高端项目可达300-500㎡。此类产品强调“扁平化别墅”体验，通过大面宽、短进深的设计实现动静分区，并依托核心地段（如陆家嘴、新天地）提升附加值。例如，部分项目通过270°环幕落地窗强化景观资源利用，进一步凸显大空间的价值。
2024年上海放宽“7090”政策后，中小套型面积上限调整为100-120㎡，间接推动大户型供应增加。当前市场数据显示，140㎡以上户型需求显著上升，反映改善型客群对居住舒适度的追求。但需注意，政策未明确“大房子”定义，仅通过供应结构调整影响市场认知。
“大房子”的界定并非单纯依赖面积数字。例如，内环内120㎡紧凑三房可能因总价高企被视为“改善型”，而郊区150㎡户型若缺乏配套支撑，则可能仅属“刚改”产品。核心地段、稀缺景观、精工设计等因素会显著提升面积标准的弹性，需根据具体项目定位综合评估。
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——— 静安第一品质豪宅———『中建玖上琅宸』二批次即将加推➖➖➖➖➖➖➖➖➖➖➖➖北大宁南徐滨！静安第一品质豪宅中国公园豪宅的巅峰作品，上海唯一正南向公园观礼台首开热销，1.5万平米全上海最大立体山水实景示范区房源信息：首批次均价14.68万二批次加推6-7-1栋128平88套约 1600-2000万190平22套约2800-3000万280平18套约4300-5000万❗️❗️❗️❗️❗️❗️❗️❗️少量首开房源可直接下定-210平高规划能级&高配套落地：静安“一轴三带”核心C位，静安战略一平方公里规划 ，板块价值持续看涨三地铁交汇，三高架交汇，20分钟直达南京西路，新天地久光中心、大宁音乐广场、大宁国际约68万大宁公园第十人民医院，同济医院上海马戏城，静安体育中心市北高新+大宁功能区全域中央公园CBD，强产业托底，价值高地产品介绍：产品：-210-280㎡，总高12-23层，地块规整，层高优秀，大栋距会所：自带约3000m²室内会所外立面：金镶玉立面，先进材料UHPC+铝板+陶板立面️建筑亮点：小区全域架空，最高可达10米，最高3.5米层高⛰️景观亮点：1.5万平米全上海最大实景示范区 ，竖向约15米立体山水园林景观，栋栋楼王，户户观景地库：10月中旬实景精装地库，上海首个环岛式中央车站即将实景展示
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最新公示：静安大宁「中建·玖上琅宸」二批次加推1#、6#、7#幢，建面约128-280㎡3-4房！
当市场步入成熟期，单纯的地段价值已被充分定价。唯有产品创新，方能突出重围，赢得市场的追捧！
但如今，在寸土寸金、豪宅林立的上海，如何超越奢华堆砌，以真正颠覆性的理念与设计，重新定义顶豪生活的基准？
大宁绿脉之上，一座名为中建玖上琅宸的作品，正以7项创新，定义上海豪宅的下一章。
对标全球顶级豪宅市场，“南向直面公园”这一属性，堪称豪宅皇冠上最璀璨的明珠之一，其稀缺性和价值体现在多个维度，远超普通豪宅：
具体到上海，你会发现市区南向俯瞰大型优质公园的房子，有也只是20年以前的老房子。
就算把这个范围扩大至，上海所有占据一线稀缺景观资源的新房，也一共只有四盘，并且其他三盘均是东向、北向直面稀缺资源：
这意味着客厅、主卧直面绿意和城市地标，这份稀缺性在上海豪宅市场恐难再有！
换句话说，不止南向直面大宁公园，而是整个小区每一栋楼，都有无敌的景观和视野，完全可以用“栋栋皆楼王、户户皆爆款”来形容。
首先，直面公园意味着拥有不断变化的、充满生机的“活”景观——四季更替的树木花草、嬉戏的人群、悠闲的活动。
其次，虽然公园是公共的，但对于直面公园的中建玖上琅宸来说，既能享受充满活力的景观，又能保有居高临下的私密感。
并且公园本身也是一个巨大的“绿肺”缓冲区，让项目享受来自大宁顶级繁华的同时，也能有效降低来自城市噪音与喧嚣。
最近，一项刊登在《国际环境健康研究杂志》的研究报告引起了广泛关注，提出了一个简单却强大的“20分钟公园效应”理念：只需20分钟，去公园走一走，便能让我们获得精神上的极大愉悦和放松。
而当全城都在为奔赴公园而“跋涉”时，中建玖上琅宸的业主，却拥有着令人艳羡的从容。
因为，他们的公园生活，无需等待周末，无需驱车远征——世界级的大宁公园，就在楼下。
从价值和溢价率的角度来看，公园首排的住宅对非一线，几乎能形成价格的碾压。
但纵观全球，也就只有位于纽约曼哈顿CBD、南向直面中央公园、上亿美元的顶级豪宅：220 Central Park South（中央公园南220号）、中央公园塔（Central Park Tower）两个项目可以匹配了。
换句话说，占据着公园首排的中建玖上琅宸未来不管是自住还是出售，都是这个市场上更具价值、舒适度和溢价空间的产品。
而这，就是中建玖上琅宸的第一个唯一：上海城市核心内，唯一的南向直面大型公园社区。
向内，项目更是以令人惊叹的魄力，打造了约6-10米超高层级全域架空设计。
这不仅在物理意义上将整个社区将社区生活平面整体托举，隔绝了地面层的喧嚣与干扰。
还让低区的业主也能充分的享受阳光和视野，住户仿佛置身于一个被绿意环抱、视野开阔的“空中花园平台”，真正实现了“立于城市稀缺森林之上”的居住理想。
与此同时，项目充分利用架空层释放出的宝贵空间，打造出一个功能聚合、品质非凡的垂直活力核心。再加上一个约3000㎡的超大规模双下沉庭院艺术会所。
健身房、内外双泳池（其中一个为恒温泳池）、私宴厅、艺术沙龙、茶室、私密会客空间、儿童乐园等高端配套。
且通过下沉庭院引入自然光与景观，消弭了传统地下空间的压抑感，营造出明亮、艺术、充满生机的氛围。
也就是说，无论是清晨的瑜伽、午后的艺术鉴赏、傍晚的泳池放松，还是周末的私人宴请，所有顶级生活场景皆在社区内、触手可及的高度上得以完美实现。
这真正诠释了“最便捷和奢华的居住方式”---尊崇感与便利性在此达到极致统一。
在社区内部，遵循豫园山脉、水脉，以现代化手法表达，形成立体的山水园林景观，包括立体的山林、引水入园、庭荫树影。
而在中建玖上琅宸的小区里，就有最高约12米的当代立体山体水景观，可想而知这个社区的建造成本有多高。
参照奢华酒店大堂标准设计的归家前厅，并以「中央车站」概念打造枢纽式空间，连通会所与庭院，实现高效通行与私密守护的平衡。
玖上琅宸打造了一个约99米的宏阔入口界面---“沐丘山林”，这个超级城市展面重现了青峰山林的诗意场景。
而这个界面的艺术灵感，正源自海派艺术巨匠吴湖帆先生的传世名作《晓云碧嶂》。
要知道，现在的新房社区，大多都是不规则的小地块，有些项目甚至只有1-2栋楼，根本没有办法去打造一个近百米的超级城市展面。
纵观豪宅建筑立面进化史，从1.0石材→2.0铝板→3.0陶板，每一次迭代都是对美学的深度探索！
而中建玖上琅宸作为上海豪宅新范本，将中国千年东方的陶瓷雅韵与现代的金色框架结合，塑造全新城市封面，打造温润艺境的恒久建筑。
陶板更是甄选与爱马仕同源的稀贵天青釉面工艺，每一块陶板均由匠人手工烧制、打磨，历经1300℃高温淬炼，呈现出如同古代青瓷般内而富有深度的质感。
从颜色配比、材质使用再到线条的细节打磨，你在中建玖上琅宸立面上所见的每一处，皆是深度奢定。
还有很多细节，比如：用料上项目将国礼级的景德镇陶瓷工艺融入园林、遍访全球甄选的高定奢石；
这些我们都不在多赘述了，因为项目预计将开放近1.5万方的实景示范区，届时大家可以到现场去体验更多的匠心细节。
但总结一点，从上海首座地下环岛车站、约6-10米全域架空，到独占南向大宁公园景观---这每一项“创新”，都旨在解决如今高端居住痛点，提供更便捷、舒适、私密且与稀缺资源深度共生的生活方式。
中建玖上琅宸的户型设计，是其“顶豪”定位的核心支撑之一，而其优势体现在以下几个关键且可量化的维度：
并且还做了2套悬挑户型，南向悬挑2米；以及2套顶楼带泳池的亿元级大平层产品。
第一，千金买房，万金买邻！对城市菁英们来说，无形的生活圈层和社交圈层代表着对社会资源的占有，决定着人生的高度。
第二，一个纯粹由大户型组成的高净值圈层社区，就是要比各面积均衡的混合社区更具价值。
我一直在说层高是住宅的第一要素，因为装修不满意你大可重装，但层高你花再多钱也无法改变。
小胖君近期正好在盘点市区各盘的层高数据，盘点的结果就是：中建玖上琅宸最高约3.5米的层高，就是目前上海最高的层高（除别墅外）。
意味着更宽阔的尺度感、更大的通透度、更大的生活空间（柜子打到顶可以多出几十个平方的收纳空间）。
当然，也意味着开发商投入了更多的建筑成本，这背后是开发商不惜代价为业主一步到位的考量。
整个户型拥有约270°的超级采光面，客厅有宽面阳台、双次卧+次卫有飘窗、主卧有约270°的无柱转角飘窗+双飘窗的主卫。
最重要的是，这6飘窗+1个约270°的无柱飘窗全是赠送空间，部分户型的主卧约270度无柱飘窗，甚至可以达到约12.4米，这个尺度感和性价比，真的拉满了。
前不久，徐汇滨江的地王入市，约19.5万/㎡的超高价直接反超了传统市区。并且这个价格还热销了，开盘即清。
如今，资源占有+产品引领才是铁律，这是城市发展动能的迁移与土地稀缺性的重构。
首先，从老工业区到公园住区，再到产业高地，大宁完成了二十年三次城市跃迁。
如今的大宁，正在以大宁公园（中心城区最大生态景观公园）为核心，形成“公园-社区-产业”无界融合的全域中央公园式CBD规划格局。
其次，静安区政府已正式将大宁功能区纳入“战略一平方公里”规划，与徐汇滨江遥相呼应，成为上海核心区域的两大发展极。
（集成电路/芯片设计、智慧健康产业集聚圈），目标打造百亿至五百亿级营收集群。
已汇聚216家科创企业：包括AI独角兽云天励飞上海总部、雅培医疗心脏起搏器全国运营中心、量子通信安全创新中心等标杆项目。
跨国公司地区总部达11家，亿元楼13幢，产业密度对标徐汇滨江西岸金融城。
项目所处的大宁板块，是中环两翼创新创意集聚区，总部经济、涉外经济发展迅速；紧邻项目的市北高新产业园已入驻跨国企业地区总部30余家、行业龙头企业总部80余家、大数据和人工智能企业600余家，已形成产业集聚。
比如商业不仅有老牌的大宁国际商业广场，还有近几年的网红商场大宁久光百货、大宁音乐广场、大宁中心广场、静安大融城等多个购物中心。
交通方面，项目周边路网发达，距离上海主动脉地铁1号线米，同时上海大马戏城站还有在建地铁20号线，双轨交汇处，交通出行便利。
商业方面，毗邻上海久光中心、大宁音乐广场、大宁国际商业广场、静安大融城等约51.8万方商业体量，媲美徐家汇商圈的繁华矩阵。
教育方面，周边有静安区大宁国际幼儿园、大宁国际小学、闸北实验小学、静安区大宁路小学、风华初级中学、市北初级中学（北校）、上海大学（延长校区）、同济大学（沪北校区）等（温馨提示: 教育仅作展示介绍，具体以教育主管部门及办学主体的政策规定为准。）
休闲方面，项目南向约68万方大宁公园，是浦西中心城区最大的城市绿肺，作为国家AAA级旅游景区，曾获评“上海十大魅力景点”（来源于静安区人民政府官网）
对于老上海人来说，很多静安、普陀、虹口、宝山的居民也都愿意把房子换到大宁，因为这里“有上海的精致烟火气”
所以，大宁不管是从发展模式、定位、产业能级、资源浓郁、繁华程度、宜居程度来说，都是能与市中心顶级豪宅相媲美的存在。
上海豪宅市场对“大房子”的界定存在一定弹性。根据行业惯例，144㎡以上住宅常被纳入豪宅范畴，但更严格的门槛为150㎡以上（入门户型）或200㎡以上（平均户型）。这一标准主要基于高端客群对空间尺度、功能分区及居住品质的需求，例如需配置独立书房、双主卧套间或家庭活动区等。
大平层作为高端住宅的典型形态，其面积标准更为明确。180㎡是单层住宅的普遍下限，高端项目可达300-500㎡。此类产品强调“扁平化别墅”体验，通过大面宽、短进深的设计实现动静分区，并依托核心地段（如陆家嘴、新天地）提升附加值。例如，部分项目通过270°环幕落地窗强化景观资源利用，进一步凸显大空间的价值。
2024年上海放宽“7090”政策后，中小套型面积上限调整为100-120㎡，间接推动大户型供应增加。当前市场数据显示，140㎡以上户型需求显著上升，反映改善型客群对居住舒适度的追求。但需注意，政策未明确“大房子”定义，仅通过供应结构调整影响市场认知。
“大房子”的界定并非单纯依赖面积数字。例如，内环内120㎡紧凑三房可能因总价高企被视为“改善型”，而郊区150㎡户型若缺乏配套支撑，则可能仅属“刚改”产品。核心地段、稀缺景观、精工设计等因素会显著提升面积标准的弹性，需根据具体项目定位综合评估。
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